嘀嗒出行联手哈啤呼吁“?#29420;?#37202;驾?#20445;?为安全出行贡献企业力量原来驰骋草原的感觉是这样的,?#29486;?#20005;选店帮我圆了28年草原梦世界计算机大会,ZStack加入全国产化架构 “PK”体系产业生态圈中国电动汽车市场新兴领导者威马汽车采用三词地址系?#22330;?#24341;领未来的全新数字化地址新六脉神剑公布,天猫带着民族国货走向世界零售?#21860;?#34809;老板”玩转社群营销IDC MarketScape:华为网络咨询规划服务位居“领导者”象限可单手掌握 下潜15米 潜行创新发布全球最小潜拍无人机“潜行多睿”vivo NEX 3新品发布,上苏宁以旧换新最高享800元补贴果加成为?#30528;?#22825;猫“喵住”智能锁品类打标产品比尔·盖茨为谷歌亚马逊辩护:它们不应当被拆分WeWork发声明:预计将在今年年底前完成上市微众银行发布区块链“善度?#20445;?#25552;出区块链优化社会治理参考框架vivo携手中国银联发布vivo Pay 开启无卡生活智付时代精湛灵动 戴尔Latitude5300二合一商用笔?#28508;旧?#32768;面世科大讯飞C端新物种组团来袭,亮相淘宝造物节玩出新花样嘀嗒出行助力顺风车市场重回健康轨道Soitec参加第七届SOI产业高峰论坛 全面助力5G发展AI实力秀!为何?#26412;?#20908;奥会PICK了科大讯飞提供翻译服务?东南亚外卖市场爆发 网约车Grab称将靠外卖实现盈利
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    长租公寓风口散去

    2019年06月19日 16:54:49   来源:品?#26087;?#19994;评论

    1.jpgGVy中文科技资讯

      “长租公寓就是外表光鲜亮丽,?#36710;?#37324;伤痕累累。”GVy中文科技资讯

      近日有消息传出远洋集团将剥离旗下长租公寓“邦舍”业务,房企退出曾经的风口长租公寓行业,远洋不是第一家。五月份朗诗发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等五项业务剥离?#37327;?#32929;集团。GVy中文科技资讯

      其实从2018年下半年开始资本市场对长租公寓?#32479;?#35880;慎态度,住房租赁债屡遭监管中止或终止,仅2018年四季度以来就有超过七家企业的租赁专项债券遭到监管层终止,总规模超过200亿。GVy中文科技资讯

      迟迟无法盈利的长租公寓被趋利的资本摒弃,精明的房企退出也早有预?#20303;?#36828;洋集团早在2015年宣布进行以房地产为基础的多元业务结构发展,第二年远洋开始涉足长租公寓。2017年远洋旗下的长租公寓邦舍进入7个一二线城市,管理房源5千间,不过到了2018年底其房?#35789;?#20943;至3452间。GVy中文科技资讯

      年报显示,虽然2018年远洋成功迈入销售额千亿,不过扣除非经常性损益后核心净利同比大降62.87%,资产负债率也同比增加5.28个百分点达到74.68%的历史最高值。业务多元化没有帮助公司收入大增,反倒拖累主业,同年远洋营业收入同比下降10%。GVy中文科技资讯

      受累于业绩下滑,远洋集团公开表示,目前存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理精力,所以正在加快把远洋回归到一个以开发业务为主的轨道上来。其董事?#31181;?#24109;李明也在2018年业绩会上对投资者追问长租公寓话题不正面恢复,同样?#24247;?#20851;注主业。GVy中文科技资讯

      与远洋集团管理的?#30422;?#38388;房源,长租公寓业务规模较小不同,朗诗是房企系中较早进入长租公寓的房企之一。早在2014年朗诗就开始向长租公寓等多个业务领域?#30001;?#35302;角,其官网数据显示2018年朗诗拥有4万多间房源。GVy中文科技资讯

      克尔瑞数据显示,2018年长租公寓在朗诗业务收入中占比仅为1.7%,而房地产开发销售业务则占比84.7%,目前朗诗的利润增长主要依靠房地产开发,长租公寓业务不但?#20013;?#20111;损,还有侵蚀公司业绩的迹象。GVy中文科技资讯

      2017-2018年朗诗在长租公寓板块两年总亏损达到2.34亿,亏损还随着业务规模的扩张有进一步扩大的趋?#21860;?span style="display:none">GVy中文科技资讯

      而此次朗诗将长租工业剥离?#37327;?#32929;股东朗诗集团,上市公司所得款项可达8.994亿,可减少朗诗寓亏损对上市公司业绩的影响。GVy中文科技资讯

      现在归于沉寂的长租公寓两年前却是另一番景象,2016年开始到2017年从中央到地方政策层面多次?#24247;?#22823;力发展住房租赁市场,在利好政策频出的背景下2010年起?#32479;?#38706;锋芒的长租公寓迎来了行业元年。GVy中文科技资讯

      2015年开始VC、PE?#20113;?#29260;公寓支持力度加大,各大公寓公司融资额度明显增多同?#27604;?#36164;频次加快,魔方公寓在2015年首?#20301;?#24471;2亿美元融资。2017年房企也?#36861;?#20837;场,就连银行对长租公寓的态度都发生180度大转GVy中文科技资讯

      2016年进入长租公寓领域的旭辉,其旗下领寓国际副总裁高杰2017年接受经济观察报采访时说:“我们一年前去跟很多银行谈融资,根本就约不到人。结果2017年下半年,风口突转,各种银行都来找我们。”年底旭辉发行的首单民企长租公寓储架式权益类REITs30亿规模从计划发行到最终成功仅用了短短43天。GVy中文科技资讯

      到了2018年初自如更是获得有华平投资、红杉资本、腾讯三家领投的40亿A轮融资,?#33756;?#26032;长租公寓行业最高单次融资记录。同策统计数据显示,2018年长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿。GVy中文科技资讯

      不过因为整个行业都不盈利的状况下市场?#36947;?#23601;冷,房企系的退出只是这个行业趋冷的现象之一。GVy中文科技资讯

      中原地产分析师卢文曦曾表示,对长租公寓而?#22278;?#36186;钱是常态,5年以上的培育期是非常重要的,自有资金投入较多,现金流回正需要时间。GVy中文科技资讯

      同时,长租公寓采用融资手段进行规模扩张,8%的融资成本让企业背上沉重的杠?#25628;?#21147;,在成本居高不下,在产业链其他增值业务盈利模式尚不成熟的情况下,规模扩张后的盈利压力十分巨大。GVy中文科技资讯

      又因为目前发行的以长租公寓为底层资产的ABS或类REITs产品,期限多为2-3年,优先级收益率最高不超过6%/年,而长租公寓运营商收揽房源与房东签的至少5年的合同,很容易出现短资金长用的情况。GVy中文科技资讯

      同时公司借钱扩张,花出去的钱多,进来的钱少,资金链很容易出?#27835;?#39064;,引发爆仓。GVy中文科技资讯

      去年8月随着杭州鼎家长租公寓的暴雷,运营4年的上海寓见公寓也在10月陷入拖欠房东租金,部分租客背上分期贷款?#36129;?#36214;出去,资金链岌岌可危,紧接着资金方之一的华瑞银行要求对寓见进行信贷资产保全。GVy中文科技资讯

      暴雷前寓见资产管理超300亿,已开业门店43家,开业房源2万间,并且寓见还曾获得雷军等明星投资人的“加持”。GVy中文科技资讯

      寓见的暴雷也引?#20204;?#25105;爱我家集团副总裁胡景辉呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查。GVy中文科技资讯

      整个2018年一共有10家长租公寓?#32676;?#20986;?#27835;?#39064;,长租公寓行业除了部分运营商因为资金引发暴雷出清外,巨头并购小规模公寓运营商也开始了。GVy中文科技资讯

      今年1月湾流国际与深圳本土长租公寓品牌星窝创享青年公寓在上海召开新闻发布会宣布并购完成。GVy中文科技资讯

      同月,总部位于?#26412;?#30340;蛋壳公寓宣?#23478;?亿美金?#23637;?#21457;家于杭州并在长三角颇有影响力的长租公寓爱上租。GVy中文科技资讯

      爱上租在长三角地区拥有的分散式长租公寓房源超过8万间,钱江晚报报道称,据一位知情人?#23458;?#38706;,其实在爱上租被蛋壳公寓?#23637;?#21069;,已经遇到了资金紧张的问题,甚至爆出提前跟房东解约止损的新闻。GVy中文科技资讯

      蛋壳此?#38382;展?#23436;成后,其管理的公寓房间数量接近40万间,业务分?#21152;詒本?#19978;海、广州等10个一二线城市。GVy中文科技资讯

      受益于规模?#20013;?#25193;大,今年3月1日,蛋壳宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,本轮融资后,蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。GVy中文科技资讯

      不同类型的长租公寓运营商头部效应越发明显。GVy中文科技资讯

      龙湖冠寓目前开业5.3万间,其计划2019年累计开业接近10万间,2018年业绩会上龙湖管理层对住宅开发的要求比较保守,未来增速达到10%即可,但是对于商业运营、长租公寓、智慧服务主航道业务?#21152;?#27604;较好的预期,预?#39057;?020年,龙湖冠寓的收入将超过20亿元。GVy中文科技资讯

      龙湖2018年年报数据显示,集团物业投资租金收入为40.9亿,冠寓的收入占比达10.4%,2018年冠寓录得租金收入达4.2亿。冠寓管理的5.3万间公寓中,开业超过6个月项目的出租率为87.4%,整体出租率仅有50.1%。GVy中文科技资讯

      迅猛的拓展速度拉低冠寓整体出租率,虽然规模在扩大收入增长也在2018年大幅增长1062.7%,但目前冠寓仍然没有赚钱。不过龙湖是top30房企中,唯一在年报中提到长租公寓收入贡献的房企。GVy中文科技资讯

      长租公寓要盈利,成本不能超过房租的5成,目前还在培育期的长租公寓投入都过大,?#35789;?#26159;轻资产运营的长租公寓运营商,仅拿房成本就高达收入的7成。GVy中文科技资讯

      不过也有头部房企系长租公寓运营商在放缓扩张的脚?#21073;?#19975;科泊寓覆盖全国35个城市,累计开业超6万间,不过万科在其年报中却提出“聚焦主航道,巩固提升基本盘”,并且租赁住宅业务被归入“其他业务”中并没单独列示。2017年时万科为第二年定下累计开业15万间的目标,但是2019年的目标就支降至10万间,且以“万村计划”拓展租金业务的计划也在年报中消失。GVy中文科技资讯

      长租公寓行业现在成了飞不起来的“猪”,旭辉领域?#26412;?#20107;业部总经理汤若季对地产?#21448;?#35828;的话也?#20174;?#20102;行业现状:“长租公寓就是外表光鲜亮丽,?#36710;?#37324;伤痕累累。”GVy中文科技资讯

      文 | 叁里河GVy中文科技资讯

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